2026开年，华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金正式向上交所提交申报并获受理。该基金底层资产为银泰商业旗下的合肥银泰中心一期及二期项目，拟募集规模42.785亿元，2026年及2027年度预测现金分派率分别为4.93%和5.28%。
作为证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》后，商业不动产REITs中第一个高端购物中心项目，合肥银泰中心能否支撑其42.73亿估值？
01.
合肥的城市能级
与消费升级红利
合肥银泰中心的价值首先根植于合肥这座城市澎湃向上的发展动能之中。近年来，合肥以“最强风投城市”的形象闯入公众视野，但其扎实的经济厚度才是商业繁荣的真正底牌。
据招募说明书披露，2024年合肥市地区生产总值达到1.35万亿元，同时常住人口突破千万，正式成为全国第16座“双万之城”。更关键的是其经济增长质量优异，以“芯屏汽合”（即集成电路、新型显示、新能源汽车和人工智能）为代表的战略性新兴产业蓬勃发展，吸引了大量高附加值企业与人才涌入。这座城市的能级跃升，为高端消费市场提供了广阔的增量空间和持续的购买力支撑。
经济的飞跃直接反映在合肥市民的消费账单上。2024年，合肥市社会消费品零售总额达5494.24亿元，同比增长4.2%，创近3年同期新高。其中，限额以上实物商品网上零售额626.92亿元，增长16.0%；新能源汽车零售额344.91亿元，增长69.8%，连续52个月保持两位数增长。这些迹象充分表明，合肥居民的消费需求正快速从基础生活型，向以品牌、体验和情感价值驱动的品质消费型跃迁，这也是高端购物中心赖以生存的土壤。
然而与快速升级的消费需求相比，合肥的商业供给结构却呈现出显著的“结构性机会”。据赢商大数据显示，截至2025年底，合肥存量购物中心及独立百货数量达98个，总体量约894.66万㎡，人均商业面积已接近一线城市水平，市场竞争日趋激烈。但从供给质量与层级看，这98个项目中以满足大众日常消费的中档和大众化项目为主，真正定位高端、具备奢侈品牌聚集能力的项目极度稀缺。
这种“总量饱和，顶端空白”的市场格局，为合肥银泰中心创造了近乎垄断的市场地位，使其成为全市高净值客群品质消费与社交体验的唯一目的地，享受着显著的“供给错配”红利。
02.
四牌楼商圈的核心区位
与多元优势配套
顺应城市发展红利的基础上，合肥银泰中心的成功，更深层次地体现在对区域商业格局的精准卡位与不可复制的选址优势上。
合肥银泰中心坐落于安徽省合肥市庐阳区四牌楼商圈核心位置，长江中路与淮河路步行街交汇处。这里是合肥历史最悠久、商业氛围最浓厚的核心商圈，也是全市商业租金最高、空置率最低的优质地段。
图片来源：招募说明书
截至2025年上半年，四牌楼商圈优质商业存量60.55万平方米，平均租金550-900元/平方米/月，为全市最高；空置率6.27%，低于全市平均8.5%的水平。这种“高租金、低空置”的特征，是核心商圈强大虹吸效应与价值韧性的量化体现。
此外，在合肥“十五五”规划中，明确提出高水平建设国际消费核心区、推进大四牌楼商圈能级跃升。这意味着，项目所在区位将从城市级的商业中心升级为承载区域消费影响力的战略支点，持续获得政府在城市规划、交通疏导、景观提升等方面的资源倾斜，进一步巩固其不可动摇的核心地位。
具体到项目本身，其交通可达性与客群基础构成了坚实的基本盘。招募说明书显示，项目地下直通合肥地铁2号线四牌楼站，距1号线、2号线大东门站约782米，距2号线、5号线三孝口站约1.6公里；周边500米范围内有小东门站、市府广场枢纽站等多个公交站台，公共交通的便捷性极为突出。
在周边资源上，项目三公里范围内形成了罕见的优质客群“复合生态圈”：
覆盖超10万高净值常住人口；汇聚黄山大厦、国元信托大厦、建信大厦等密集的甲级写字楼集群，提供了庞大的高收入办公人群；毗邻合肥市第四十二中学、第四十五中学等多所省市重点中小学，催生稳定的高品质家庭消费；紧邻安徽省立医院等三甲医院，带来具备高支付能力的特定客流；与城市级文旅地标逍遥津公园隔街相望，共享全年不断的休闲旅游人流。
这种集高端居住、顶级商务、优质教育、医疗配套、城市文旅于一体的多元配套结构，为项目带来了稳定、多元且高消费力的基础客群，构成了其业绩穿越周期的坚实流量底盘。
03.
安徽唯一高端MALL话语权
优越的区位之上，项目的成功更依赖于其清晰的战略定位与强大的运营能力。
合肥银泰中心以“高端时尚的区域生活方式中心”为核心定位，是安徽省知名高端时尚生活中心，更是国际高端品牌布局安徽市场的第一站与区域消费升级的风向标。项目突破传统高端商业单一消费属性，构建“高端+首店+体验+社交”的多元商业生态，既打造高端消费场域，又营造兼具文化、潮流与社交属性的生活新空间。
图片来源：招募说明书
作为全省唯一纯粹意义上的国际高端购物中心，项目汇聚了 Louis Vuitton、Gucci、劳力士等超50家安徽首店及国际一线品牌。历经十余年发展，其“安徽高端商业标杆”与高端品牌入皖“第一站”的地位从未动摇，牢牢占据安徽高端消费第一站的心智定位，形成了差异化竞争的壁垒。
这一壁垒的有效性，最直接的体现是其对全省高净值客群的强大虹吸效应。合肥银泰中心一期客流常年稳居全市购物中心前五，构成了其在全市范围内的市场领导地位。
数据进一步揭示了其客源的广泛性：同城10公里以上的客群占比达27.36%，而异地客群占比更是高达38.05%，两者合计超过65%。这意味着，项目超过六成的客流量来自合肥主城外围及安徽省内其他城市，有力印证了其影响力已辐射全市乃至全省。
高端之下，是一个完整、均衡的高品质生活生态。
据招募说明书，截至2025年末，合肥银泰中心在营商户共计424个。从租赁面积分布看，项目成功构建了以服饰（30.77%）、餐饮（28.55%）、国际名奢品（16.73%）及生活体验配套（12.35%）为核心的业态组合。这组数据清晰表明，项目已超越传统重奢商场范畴，成为一个覆盖时装、美食、奢品与休闲体验的完整生活空间，为其“区域生活方式中心”的定位提供了扎实的支撑。
这一品牌战略的成功，直接体现在高效的业绩与客流表现上。根据招募说明书披露的2025年数据，合肥银泰中心一期和二期合计实现销售额36.91亿元，实现客流1521万人次。其中，国际名品与美妆两大核心高端业态，以不足总经营面积20%的空间，共同贡献了超42%的营业收入。惊人的坪效直观印证了项目对高净值客群的强大吸附力与卓越的商品运营能力。
这种以高端品牌和高效运营为特色的商业定位，还塑造了其独特且健康的收入模式。
项目收入主要来源于与品牌销售业绩深度绑定的联营扣率收入（占比约54.54%）和提供稳定现金基底的固定租金收入（占比约35.67%）。联营模式使其能够充分分享高端消费市场的增长红利，而可观的固定租金收入则构成了经营风险的缓冲垫，二者共同形成了兼具增长弹性和运营稳定性的现金流结构。
回顾2023至2025年的经营轨迹，合肥银泰中心在外部环境变化中展现出了较强的经营韧性。核心运营指标保持稳健，期末出租率连续三年维持在96%以上的高位，租金收缴率接近100%，这从侧面反映了租户结构的优质性与租赁合作的稳定性。
更值得关注的是其运营质量的实质性提升，关键的运营净收益率（NOI）从2024年的59.32%显著提升至2025年的67.73%。这一指标的跃升，并非单纯依赖于营收增长，更多地体现了管理团队在成本精准管控、能耗优化以及运营流程提效等方面的深入成果，标志着资产内在盈利能力的增强。这种在营收规模波动下实现利润率提升的能力，是评估资产运营质量和管理水平的关键。
04.
在确定性机遇与结构性挑战中
寻求平衡
展望未来，合肥银泰中心的长期价值表现，将取决于其能否把握确定性的机遇，并妥善应对一系列潜在的挑战。
项目的增长前景与合肥这座城市的发展红利深度绑定。作为仍在快速上升通道的“双万之城”，合肥以科技创新驱动的产业升级，有望持续创造和扩大高收入群体，为高端消费提供源头活水。同时，合肥市“十五五”规划中关于推进大四牌楼商圈能级跃升、建设国际消费核心区的顶层设计，将从政策与资源层面为项目创造更优越的外部环境。
然而，通往未来的道路也需要正视现实的挑战。
首先，随着合肥消费潜力的不断彰显，高端商业市场存在吸引新竞争者的可能性，这可能在未来对客流和品牌资源形成分流。
其次，项目一期运营已超过十年，部分硬件设施与空间体验相较于新兴的顶级商业体，面临着周期性的焕新升级压力，这需要持续的资本开支。
此外，高净值客群的需求日益趋向多元化与体验化，保持品牌新鲜感与客户忠诚度需要持续的创新与运营投入。
面对挑战，项目并非孤军奋战。其背后是银泰商业庞大的体系支撑。目前，银泰商业在全国运营管理超60个商业项目，总体运营管理面积超490万平方米，拥有成熟的奢侈品运营专长、强大的品牌关系网络和先进的数字化会员管理系统。这种集团化的赋能，能在品牌资源获取、运营经验共享、人才输送、跨区域营销联动等方面，为合肥银泰中心提供强大后援，是其应对市场变化、持续巩固领先地位的独特优势。
目前，运营管理机构已经提出了相应的策略以应对上述挑战。计划包括引进更高层级的奢侈品与顶级餐饮以巩固定位；通过深化VIP服务、拓展政企合作、打造城市级营销事件来实现客流质量的提升；以及对商业空间进行必要的改造优化，以增强体验属性。这些策略的有效执行，将是未来影响资产价值波动和分派率稳定性的关键变量。
综合而言，合肥银泰中心的估值支撑来源于对合肥城市发展红利的嵌入、在核心商圈及全省高端市场的垄断性优势地位，以及经过完整周期验证的运营稳健性与盈利韧性。
最终其长期价值能否兑现，不仅依赖于宏观环境和区位优势的延续，更取决于运营方应对竞争、完成资产焕新、持续引领高端消费潮流的能力。这份在机遇与挑战中动态平衡的能力，正是市场化定价机制对每一宗不动产资产长期价值的核心拷问。
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